Internet Explorer advarsel

Hovsa!

Det ser ud til, at du besøger FavrskovLIV i browseren Internet Explorer. Da Microsoft har valgt at lukke ned for den fortsatte udvikling af Internet Explorer, og i stedet anbefaler Microsoft Edge, gør vi det samme. Vi henviser derfor til Microsoft Edge, Google Chrome eller Safari, som alle supporteres.

De tre browsere er standard på hhv. Windows-, Chromebook- og Mac-computere, og kan derudover installeres helt gratis.

Lokale ejendomsmæglere melder om et marked, der efterhånden begynder at ligne "normalen" lidt mere efter to vilde år. Foto: Mads Dalegaard

Hvad sker der med boligmarkedet?

Renten stiger, det samme gør inflationen, og energipriserne er på himmelflugt - hvad betyder det for dig, der vil sælge boligen? Og dig, der er på markedet efter en bolig at købe?

Det kigger FavrskovLIV nærmere på i dette nyhedsbrev. Her dykker vi både ned i rentestigninger og inflation på landsplan, samtidig med at vi tager pulsen på det lokale boligmarked.

Vi starter med at stige op i helikopteren: I maj steg inflationen, igen, igen, og centralbankerne er begyndt at hæve renterne - og tilsammen gøder det jorden for et dansk boligmarked med udsigt til et prisfald, der kan vare ved længere end blot et par måneder.

- De rentestigninger vi har set, især den seneste måned, gør, at en vending på boligmarkedet er i fuld gang. Vi har ikke prisdata for juni endnu, men henover sommeren vil jeg forvente et boligprisfald på både huse, lejligheder og sommerhuse.

Sådan lyder det fra en boligøkonom i Nykredit, som nøje analyserer markedets udvikling.

Særligt i de store byer og dyre forstæder falder priserne, og køberne får sværere ved at låne, når renten stiger. Det resulterer i en generel opbremsning af et boligmarked, som i en periode har kørt i højeste gear.

Og de lokale ejendomsmæglere, som vi har talt med, gør det da også klart, at 2022 ikke bliver som de foregående rekordår. Men decidereret snak om krise på boligmarkedet, vil Jens Christian Christensen, indehaver af EDC Huset Hadsten, afvise.

- Sidste år og forrige år var vanvittige. I år har vi færre handler end de seneste to år. Det har alle, men sammenligner vi i stedet med 2019, så ligger vi omtrent på samme niveau. Så det er ikke fordi markedet er dårligt. Vi er bare vendt tilbage til normalen efter et par vilde år.

Krigen i Ukraine påvirker prisen på alt fra benzin til fødevarer i supermarkedet og den energi, som bruges til at opvarme boliger. Og det har også en indflydelse på boligmarkedet.

Jens Christian Christensen fra EDC Huset i Hadsten mener, at der er allerede er begyndende tegn på en nedkøling i områderne udenfor Favrskovs byer - og der har varmekilderne også noget at sige.

- Hvis man ser på yderområderne, hvor der er opvarmning med naturgas og pillefyr, så mærker vi klart et stop, for det er blevet meget dyrere at varme op med. Men i Hadsten og Hinnerup er markedet stadig fint, for her har man fjernvarme.

Men når bankerne vil stille færre penge til rådighed for køberne, er det dog ofte en fordel for ydreområder i Favrskov Kommune, fortæller Jacob Laage Andersen fra John Frandsen i Hammel.

- Favrskov ligger lidt heldigt, fordi det er så tæt på Aarhus, men priserne er lidt anderledes herude. Vi sælger til førstegangskøbere især, og når renten stiger kan det betyde, at folk er villige til at rykke lidt længere ud i kommunen, hvor priserne måske er lavere.

Dyk ned i artiklerne i nyhedsbrevet, så du er opdateret på boligmarkedet, nationalt og lokalt, renteudvikling og inflation.

God læselyst.

Billede af Jesper Rehmeier
Billede af skribentens underskrift Jesper Rehmeier Journalist
Boligmarkedet havde fart på under pandemien i 2020 og 2021. Med den nuværende økonomiske situation er der omvendt udsigt til prisfald, siger eksperter. (Arkivfoto).

For første gang i lang tid: Boligpriserne falder en smule - og det er først lige begyndt, siger analytikere

Alt tyder på, vi går en usikker fremtid i møde på boligmarkedet. De fleste har nok vænnet sig til de hastigt stigende priser, der buldrede opad under coronapandemien, men vi skal måske til at vænne os til faldende priser. Faktisk er de her allerede.

Faktisk ser det ud til, at man skal forvente faldende priser, uanset om man kigger på lejlighed i Aarhus eller bor i parcelhus i Favrskov. Kort sagt: prisfald over hele linjen er på vej. 

Hvad skal vi forvente af boligmarkedet i den nærmeste fremtid? Hvordan er situationen netop nu i Østjylland? Vi giver dig overblikket i denne artikel.

Med rekordhøj inflation, nye rentestigninger og uden udsigt til, at den generelle situation i økonomien vender, peger pilen lige nu i én retning for boligpriserne. Nye ejendomsskatter fra 2024 kan forlænge prisfald visse steder.

Uanset, om man kigger på en ejerlejlighed i Aarhus, et hus i en af forstæderne eller er på udkig efter den rummelige børnefamiliedrøm i en af den østjyske hovedstads oplandskommuner, er der grund til at regne med, at priserne kommer til at falde.

Sådan lyder vurderingen fra tre eksperter i boligøkonomi.

For få uger siden viste tal fra Boligsiden.dk, at der i maj var stilstand i prisudviklingen. Men når man korrigerer for de sæsonbetingede udsving i boligpriserne, ja, så var der faktisk tale om et prisfald på 0,5 procent, viser en analyse fra Nykredit.

En vending på boligmarkedet er i fuld gang.

Mira Lie Nielsen, boligøkonom, Nykredit

Samtidig steg inflationen atter i maj, mens centralbankerne er begyndt at hæve renterne - og tilsammen gøder det jorden for et dansk boligmarked med udsigt til et prisfald, der kan vare ved længere end blot et par måneder.

- Jeg regner med, at det fortsætter, siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit, som står bag analysen.

- De rentestigninger vi har set, især den seneste måned, gør, at en vending på boligmarkedet er i fuld gang. Vi har ikke prisdata for juni endnu, men henover sommeren vil jeg forvente et boligprisfald på både huse, lejligheder og sommerhuse - og måske allerede fra juni, lyder hendes vurdering.

Forventer fortsat stigende renter

Så længe vi har en økonomisk situation præget af prisstigninger og inflation, vil der være et incitament til at hæve renterne. Og når der skal betales mere for at låne, er den ganske simple matematik, at danskerne får færre penge at købe bolig for, siger Michael Harboe Møller, senioranalytiker ved Boligøkonomisk Videncenter.

- Så længe forsyningskæderne på markederne ikke virker, og der er problemer med at finde energi, er der en trussel om stigende priser. Centralbankerne rundt om i verden har jo mandat til at sørge for, at priserne holdes i ro, og det kan rentestigningerne bruges til, siger Michael Harboe Møller.

Inflationen begyndte først for alvor at tage fart, efter Rusland i februar invaderede Ukraine. Da Ukraine er storeksportør af hvede, er fødevareforsyningerne blevet ramt af krigen.

Mit bedste bud er, at prisfaldet først lige er startet.

Søren Kristensen, cheføkonom, Sydbank

Samtidig har Ruslands invasion ført til økonomiske sanktioner fra den vestlige verden, der forsøger at begrænse brugen af russisk energi.

Senest har Rusland lukket for gassen til danske Ørsted, da energiselskabet ikke længere ville betale for gassen i rubler.

Men allerede i månederne op til den russiske inflation var energipriserne begyndt at stige ganske betragteligt.

I marts var inflationen steget med 5,4 pct. sammenlignet med samme måned i 2021. I april steg den med 6,7 pct. i forhold til april 2021, mens den i maj steg med 7,4 pct. Senest har tal fra Danmarks Statistik vist, at inflationen i maj steg med hele 8,2 pct., hvis man måler med det såkaldt EU-harmoniserede forbrugerprisindeks.

Som økonomien ser ud lige nu, er der ikke grund til at tro, at centralbankerne vil bremse renternes færd opad, vurderer Mira Lie Nielsen fra Nykredit.

- Der er en forventning om, at centralbankerne vil blive ved med at hæve renterne for at trække noget gas ud af økonomien og derved dæmpe efterspørgslen, som lige nu er for kraftig i forhold til udbuddet, siger Mira Lie Nielsen.

Søren Kristensen, der er cheføkonom i Sydbank, mener, at prisfaldet på boligmarkedet blot er i sin helt spæde begyndelse, og at der er mere i vente.

- Tallene for maj viste stilstand i priserne, men når man korrigerer for sæsonudsving, svarer det til et lille fald. Under alle omstændigheder er der en klar opbremsning i gang på det danske boligmarked, siger Søren Kristensen.

- Mit bedste bud er, at prisfaldet først lige er startet. Det er svært at sætte konkrete tal på, men vores bedste bud er, at der i gennemsnit på landsplan kommer et prisfald på i hvert fald i omegnen fem til 10 procent frem mod slutningen af 2023, siger han.

Boligkøb i store byer er mere afhængige af rentestigninger

Det er dog ikke kun den stigende rente, der kan være med til at presse priserne på boliger ned.

- Der skal også bruges flere penge på at varme boligerne op. Derudover er der udsigt til, at dansk økonomi bremser op, og en begrænset stigning i ledigheden er også forventelig. Samlet set vil det få boligpriserne til at falde, og faldet vil være størst i de dyreste områder omkring hovedstaden og de store byer, siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit.

Det betyder, at husejere i Aarhus og i de dyrere forstæder til Aarhus, der overvejer at sælge deres bolig, må forvente, at de kommende måneder kommer til at skrue den potentielle salgspris nedad, forklarer Søren Kristensen, cheføkonom i Sydbank.

Sælgerne vil i noget tid endnu være forbeholdne med at sætte priserne ned, og derfor kan det godt tage noget tid, før priserne rent faktisk falder.

Michael Harboe Møller, senioranalytiker, Boligøkonomisk Videncenter

- I de store byer er man bare mere udsat og mere afhængig af renten, fordi belåningen er større. Oftest ser vi derfor, at dem, der gerne vil købe boliger dér, har en højere gearet økonomi og derfor er mere sårbare over for rentestigninger, siger Søren Kristensen.

Også Michael Harboe Møller fra Boligøkonomisk Videncenter peger på, at køberne vil være spændt hårdere for i Aarhus' nærmeste periferi, end købere i Aarhus Kommunes nabokommuner vil være det.

Og selve udsigten til prisfald kan forlænge den tid, det ellers ville tage at afsætte sin bolig, siger han.

- Som sælger kan det godt være, at man skal indstille sig på at være realistisk i forhold til, hvad man får for sin bolig, hvis man skal af med den lige nu, siger Michael Harboe Møller, der dog også understreger, at tendensen til prisfald er på et så tidligt stadie, at der vil gå noget tid, før det for alvor slår igennem.

- Som køber vil det jo omvendt være svært at få en sælger med på at være realistisk lige nu. Sælgerne vil i noget tid endnu være forbeholdne med at sætte priserne ned, og derfor kan det godt tage noget tid, før priserne rent faktisk falder, siger Michael Harbo Møller fra Boligøkonomisk Videncenter.

Nye ejendomsskatter vil give priserne et ekstra skub

Foruden inflation og rentestigninger vil også en tredje faktor, der lurer inden for en horisont på rundt regnet halvandet år, komme til at påvirke boligpriserne.

Når et nyt system for vurdering af ejendomsbeskatning træder i kraft den 1. januar 2024, vil alle boligers skatteregning blive revideret.

Den større skatteregning får også priserne til at falde.

Søren Kristensen, cheføkonom, Sydbank

For nogle bliver det dyrere at bo, mens det for andre vil blive billigere. Der har ifølge Søren Kristensen, chefanalytiker i Sydbank, været meget fokus på, hvordan det nye skattesystem rammer ejerlejligheder i storbyerne hårdt, men det kommer til at ramme alle de boligejere, hvis boligskat har været for lav.

- Når man hører mest om ejerlejligheder, er det, fordi det vil gå hårdest ud over dem. Men den nye offentlige ejendomsvurdering rammer alle boligtyper, og skatten kan blive løftet ganske betragteligt, de steder, hvor den har været for lav - også for husejere. Og den større skatteregning får også priserne til at falde, siger Søren Kristensen.

Indfasningen af det nye skattesystem er indrettet sådan, at boligejere fra 2024 får en skatterabat svarende til den ekstra skatteregning, de eventuelt skal af med.

- Hvis du skal af med 30.000 kr. mere i boligskatter i den bolig, du sidder i nu, får du det samme i skatterabat. Men den rabat kan du bare ikke give videre til en ny køber, og det er jo med til at skubbe til prisfaldet, siger Søren Kristensen.

- I sig selv kan det godt give et prisfald på 10 procent i et område som Aarhus ved indgangen til 2024, siger han.

Har man et hus med en kraftig værdistigning, er mit bud, at man vil se et pres for at få lov til at købe det inden den 1. januar 2024.

Søren Kristensen, cheføkonom, Sydbank

Han forklarer, at man i oplandskommunerne rundt om Aarhus som Skanderborg, Favrskov, Syd- og Norddjurs samt Odder vil mærke det nye boligskattesystem på vidt forskellige måder afhængig af, hvor dyrt boligmarkedet i den enkelte kommune er.

- Det bliver uhyggeligt spændende at følge derude. For har man et hus med en kraftig værdistigning, er mit bud, at man vil se et pres for at få lov til at købe det inden den 1. januar 2024, hvor det her træder i kraft, men samtidig vil en potentiel køber lige op til årsskiftet også have lidt af den rabat på prisen, som mange efter nytår 2023/2024 vil kræve på grund af den øgede beskatning, siger Søren Kristensen.

Er man omvendt i en kommune, hvor boligpriserne stort set ikke er steget sammenlignet med landsgennemsnittet, er historien en anden - og måske en ganske positiv anden historie, vurderer Sydbanks cheføkonom.

- For er man samtidig i den situation, at boligskatten bliver lavere, så får man jo udbetalt det, man har betalt for meget. Vi snakker om 20.000 kr. i gennemsnit, og min vurdering er, at udsigten til lavere boligskatter fremover vil give medvind og løfte boligpriserne i de områder med lidt over en procent, siger Søren Kristensen.

Efter to års raketfart mod himlen er boligmarkedet på vej mod usikre tider. Renten stiger og flere steder kan man læse, at vi måske står over for et prisfald. Er der grund til bekymring for Favrskovs husejere? Vi har talt med to af kommunens ejendomsmæglere om sagen. Foto: Michael Bager 

Rentestigninger, højere energipriser og spekulation om prisfald: To ejendomsmæglere gør status på Favrskovs boligmarked

Efter to glohede corona-år er boligmarkedet på vej ind i en ny virkelighed. Renten stiger, energipriserne er på himmelflugt, og nogle realkreditinstitutter spekulerer sågar i et prisfald på boligmarkedet. Hvad skal vi forvente i Favrskov?

Det spørgsmål har vi stillet to af Favrskovs ejendomsmæglere. De lægger ikke skjul på, at de ovenstående faktorer også har påvirket boligmarkedet i vores kommune, men de aflyser begge den krisesnak, der præger det nationale mediebillede.

For i Favrskov går hussalget stadig godt, selvom det ikke helt er på niveau med de sidste to år. For 2020 og 2021 var 'vanvittige', som den ene ejendomsmægler formulerer det, og nu er vi på vej mod mere 'normale' tendenser. Vi har undersøgt boligmarkedets tilstand i Favrskov.

I dele af Favrskov er boligmarkedet bremset op, men i de større byer glider bolighandlen stadig fint. Vi har talt med to af kommunens ejendomsmæglere, som begge aflyser den krisesnak, der er opstået i kølvandet på krig, corona og rentestigninger. De lægger dog ikke skjul på, at 2022 nok bliver noget mere stille end rekordårene 2020 og 2021.

De seneste to år har boligmarkedet været glohedt i Favrskov såvel som i resten af Danmark. Prisstigningerne har været rekordhøje, og boliger i hele kommunen er gået som varmt brød.

Den tendens stopper nok i år, mener to af Favrskovs ejendomsmæglere. For 2022 bliver ikke det tredje rekordår i rækken, efter 2020 og 2021 indledte 20'erne med et brag.

Men det betyder ikke, at boligmarkedet er gået i stå, mener Jens Christian Christensen, indehaver af EDC Huset Hadsten.

- Sidste år og forrige år var vanvittige. I år har vi færre handler end de sidste to år, det har alle, men sammenligner vi i stedet med 2019, så ligger vi omtrent på samme niveau. Så det er ikke fordi markedet er dårligt. Vi er bare vendt tilbage til normalen efter et par vilde år.

Hos John Frandsen i Hammel har ejendomsmægler Jacob Laage Andersen også bemærket, at markedet har ændret karakter i den seneste tid.

Der kommer færre nye salgsemner ind ad døren, forklarer han, men selvom der udbydes færre boliger, så går salget stadig godt, siger Jacob Laage Andersen.

- Vi kæmper lidt med at få huse til salg, der er blevet færre og færre i den seneste tid, men dem vi får ind, bliver solgt. Vi mærker ikke nogen mætning eller nedkøling på den front.

Men det kan komme, hvis mængden af udbudte boliger bliver ved med at falde.

- Kan vi holde de lave salgstider og fastholde, at det er sælgers marked, så kan vi godt fortsætte i samme spor. Men det er lidt spændende, at se om vi kan det, når der kommer færre boliger, siger Jacob Laage Andersen.

Er stemningen pisket op, eller er bekymringen reel?

Jens Christian Christensen fra EDC Huset i Hadsten forventer dog ikke, at boligmarkedet kan fortsætte i samme, brandvarme spor. Han mener, at der er allerede er begyndende tegn på en nedkøling i områderne udenfor Favrskovs byer.

- Hvis man ser på yderområderne, hvor der er opvarmning med naturgas og pillefyr, så mærker vi klart et stop, for det er blevet meget dyrere at varme op med. Men i Hadsten og Hinnerup er markedet stadig fint, for her har man fjernvarme.

Men også i de større byer kan der komme en reaktion, forudser Jens Christian Christensen.

- Vi ved jo godt, at der kommer noget. Det er ikke, fordi alt bare er godt, for hvis renten stiger, så kommer vi nok til at sælge mindre. Men vi sælger stadig huse hver uge, og jeg mener ikke, der er grund til at piske en stemning op.

De fem dyreste bolighandler i Favrskov i 2022

19.300.000 kroner, Vivild

8.550.000 kroner, Hinnerup

8.500.000 kroner, Hadsten

8.250.000 kroner, Ulstrup

7.750.000 kroner, Søften

Men det gør medierne nogle gange, mener Jens Christian Christiansen, som gerne vil mane til ro.

- Medierne er med til at køre krisehistorierne frem lige nu, men det går faktisk fint. Det er et helt ok marked, vi er i. Man kan bare ikke sammenligne i år med de sidste par år, for 2020 og 2021 var fuldstændig usædvanlige. Det er klart, at vi har færre hushandler, men det er ikke fordi markedet er dårligt, det er mere et normalt år.

Får renten indflydelse på, hvor i Favrskov folk vil købe bolig?

Den stigende boligrente har ganske rigtigt resulteret i overskrifter, der varsler faldende boligpriser. Men selvom det skulle blive en realitet, så er det ikke noget, man for alvor skal frygte i Favrskov, mener Jacob Laage Andersen fra John Frandsen i Hammel.

- Når priserne stiger helt vildt hurtigt, så tager det som regel lidt længere tid herude i Favrskov. Og når priserne falder, så er det typisk også sådan, at de falder mest inde i byerne. På den måde er kommunen måske lidt beskyttet.

Én ting er dog sikker.

Når renten stiger, kan køberne låne færre penge. Det kan få flere til at søge mod Favrskovs mindre byer, tror Jacob Laage Andersen.

- Favrskov ligger lidt heldigt, fordi det er så tæt på Aarhus, men priserne er lidt anderledes herude. Vi sælger til førstegangskøbere især, og når renten stiger kan det betyde, at folk er villige til at rykke lidt længere ud i kommunen, hvor priserne måske er lavere.

Byggegrunde til salg i Hammel - hvor kommunen også vil lave plads til 50-75 lejligheder. Og så er Lærkereden i Lading plaget af ubudne gæster.

Et kort nyhedsoverblik fra Favrskov.

Favrskov Kommune sætter 19 byggegrunde til salg i Hammel

Så er der nye byggegrunde til salg i Hammel. De røde grunde er allerede solgt, de grønne kan købes, og de grå sættes til salg senere, når jorden er byggemodnet. Foto: Favrskov Kommune

Hvis du har gået og ventet på en chance for at bygge hus i Hammel, så skal du læse med her.

Favrskov Kommune har netop sat 19 byggegrunde til salg i anden etape af udstykningen på Hvedebakken. Det er den del af et større nybyggerområde, hvor også Kornmarken og altså første del af Hvedebakken nu er udsolgt.

De 19 byggegrunde i anden etape af Hvedemarken er mellem 854 og 1379 kvadratmeter. Den billigste grund kan erhverves for 850.000 kroner, mens en køber må slippe 1.095.000 kroner for den dyreste grund i den nye udstykning.

På billedet er der otte røde grunde, og de er solgt separat til byggeudstillingen Byg og Bo. På disse grunde vil der blive opført udstillingshuse, som efter planen vil blive vist frem fra påsken 2023 og et år frem.

De felter, der er markeret med gråt, er grunde, som endnu ikke er sat til salg. Favrskov Kommune er aktuelt i gang med at byggemodne dette område, og det er endnu ikke fastlagt, hvornår disse grunde er klar til at blive sendt i udbud.

Hold øje med ubudne gæster i Lading

De ansatte i daginstitutionen Lærkereden i Lading oplever i øjeblikket at komme til en legeplads om morgenen med væltede borde, mooncars og byggehegn, ødelagte solsejl og affald som snus og lightere smidt på legepladsen. 

Lige nu er der ved at blive bygget til institutionen, så der er også en byggeplads, hvor ting bliver væltet, og der er stor nysgerrighed omkring materialer og skurvogne.

Louise Lassen Bjerregaard, daglig leder i institutionen, har været i kontakt med politiet og informeret dem om situationen.

- De vil sende patruljer forbi os i de kommende uger, og de opfordrer alle til at ringe, hvis de ser noget. Lokalpolitiet kan kontaktes på 86 96 17 55 på hverdage mellem kl. 10-12, og ellers kan man ringe 114. Så jeg håber, at folk vil reagere, så vi alle igen kan få en tryg hverdag, lyder det fra Louise Lassen Bjerregaard.

Det er også muligt at bruge den nyoprettede SSP-kontakttelefon, hvis man oplever hærværk og ungeuro i sommermånederne i Favrskov Kommune. Ungdomsskolen Favrskov står bag det døgnåbne nummer: 24 81 28 78.

Etagebyggeri på vej i Hammel

I Favrskov Kommune er det en politisk målsætning, at man skal have et varieret boligudbud. Det betyder, at man skal være i stand til at tilbyde andet end parcelhusgrunde - som dem der altså er til salg i Hammel lige nu. Bynære lejligheder efterspørges i høj grad, og nu forsøger kommunen at imødekomme efterspørgslen i Hammel. 

Favrskov Kommune har i den forbindelse netop igangsat udbuddet af en storparcel i Dommerparken i Hammel, som skal bane vejen for 50-75 lejligheder i det nye bykvarter.

Ifølge udbudsmaterialet er der tale om et byggeri i 3-4 etagers højde, der vil komme til at ligge umiddelbart ud til vejen Dommerparken mellem Anbækvej og plejecentret Solhøj.

Udbuddet løber til oktober, hvor de indkomne tilbud bliver vurderet administrativt på pris og kvalitet, og de mest kvalificerede tilbud herefter sendes videre til politisk stillingtagen.