Uanset, om man kigger på en ejerlejlighed i Aarhus, et hus i en af forstæderne eller er på udkig efter den rummelige børnefamiliedrøm i en af den østjyske hovedstads oplandskommuner, er der grund til at regne med, at priserne kommer til at falde.

Sådan lyder vurderingen fra tre eksperter i boligøkonomi.

For få uger siden viste tal fra Boligsiden.dk, at der i maj var stilstand i prisudviklingen. Men når man korrigerer for de sæsonbetingede udsving i boligpriserne, ja, så var der faktisk tale om et prisfald på 0,5 procent, viser en analyse fra Nykredit.

Samtidig steg inflationen atter i maj, mens centralbankerne er begyndt at hæve renterne - og tilsammen gøder det jorden for et dansk boligmarked med udsigt til et prisfald, der kan vare ved længere end blot et par måneder.

- Jeg regner med, at det fortsætter, siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit, som står bag analysen.

- De rentestigninger vi har set, især den seneste måned, gør, at en vending på boligmarkedet er i fuld gang. Vi har ikke prisdata for juni endnu, men henover sommeren vil jeg forvente et boligprisfald på både huse, lejligheder og sommerhuse - og måske allerede fra juni, lyder hendes vurdering.

Så længe vi har en økonomisk situation præget af prisstigninger og inflation, vil der være et incitament til at hæve renterne. Og når der skal betales mere for at låne, er den ganske simple matematik, at danskerne får færre penge at købe bolig for, siger Michael Harboe Møller, senioranalytiker ved Boligøkonomisk Videncenter.

- Så længe forsyningskæderne på markederne ikke virker, og der er problemer med at finde energi, er der en trussel om stigende priser. Centralbankerne rundt om i verden har jo mandat til at sørge for, at priserne holdes i ro, og det kan rentestigningerne bruges til, siger Michael Harboe Møller.

Inflationen begyndte først for alvor at tage fart, efter Rusland i februar invaderede Ukraine. Da Ukraine er storeksportør af hvede, er fødevareforsyningerne blevet ramt af krigen.

Samtidig har Ruslands invasion ført til økonomiske sanktioner fra den vestlige verden, der forsøger at begrænse brugen af russisk energi.

Senest har Rusland lukket for gassen til danske Ørsted, da energiselskabet ikke længere ville betale for gassen i rubler.

Men allerede i månederne op til den russiske inflation var energipriserne begyndt at stige ganske betragteligt.

I marts var inflationen steget med 5,4 pct. sammenlignet med samme måned i 2021. I april steg den med 6,7 pct. i forhold til april 2021, mens den i maj steg med 7,4 pct. Senest har tal fra Danmarks Statistik vist, at inflationen i maj steg med hele 8,2 pct., hvis man måler med det såkaldt EU-harmoniserede forbrugerprisindeks.

Som økonomien ser ud lige nu, er der ikke grund til at tro, at centralbankerne vil bremse renternes færd opad, vurderer Mira Lie Nielsen fra Nykredit.

- Der er en forventning om, at centralbankerne vil blive ved med at hæve renterne for at trække noget gas ud af økonomien og derved dæmpe efterspørgslen, som lige nu er for kraftig i forhold til udbuddet, siger Mira Lie Nielsen.

Søren Kristensen, der er cheføkonom i Sydbank, mener, at prisfaldet på boligmarkedet blot er i sin helt spæde begyndelse, og at der er mere i vente.

- Tallene for maj viste stilstand i priserne, men når man korrigerer for sæsonudsving, svarer det til et lille fald. Under alle omstændigheder er der en klar opbremsning i gang på det danske boligmarked, siger Søren Kristensen.

- Mit bedste bud er, at prisfaldet først lige er startet. Det er svært at sætte konkrete tal på, men vores bedste bud er, at der i gennemsnit på landsplan kommer et prisfald på i hvert fald i omegnen fem til 10 procent frem mod slutningen af 2023, siger han.

Det er dog ikke kun den stigende rente, der kan være med til at presse priserne på boliger ned.

- Der skal også bruges flere penge på at varme boligerne op. Derudover er der udsigt til, at dansk økonomi bremser op, og en begrænset stigning i ledigheden er også forventelig. Samlet set vil det få boligpriserne til at falde, og faldet vil være størst i de dyreste områder omkring hovedstaden og de store byer, siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit.

Det betyder, at husejere i Aarhus og i de dyrere forstæder til Aarhus, der overvejer at sælge deres bolig, må forvente, at de kommende måneder kommer til at skrue den potentielle salgspris nedad, forklarer Søren Kristensen, cheføkonom i Sydbank.

- I de store byer er man bare mere udsat og mere afhængig af renten, fordi belåningen er større. Oftest ser vi derfor, at dem, der gerne vil købe boliger dér, har en højere gearet økonomi og derfor er mere sårbare over for rentestigninger, siger Søren Kristensen.

Også Michael Harboe Møller fra Boligøkonomisk Videncenter peger på, at køberne vil være spændt hårdere for i Aarhus' nærmeste periferi, end købere i Aarhus Kommunes nabokommuner vil være det.

Og selve udsigten til prisfald kan forlænge den tid, det ellers ville tage at afsætte sin bolig, siger han.

- Som sælger kan det godt være, at man skal indstille sig på at være realistisk i forhold til, hvad man får for sin bolig, hvis man skal af med den lige nu, siger Michael Harboe Møller, der dog også understreger, at tendensen til prisfald er på et så tidligt stadie, at der vil gå noget tid, før det for alvor slår igennem.

- Som køber vil det jo omvendt være svært at få en sælger med på at være realistisk lige nu. Sælgerne vil i noget tid endnu være forbeholdne med at sætte priserne ned, og derfor kan det godt tage noget tid, før priserne rent faktisk falder, siger Michael Harbo Møller fra Boligøkonomisk Videncenter.

Foruden inflation og rentestigninger vil også en tredje faktor, der lurer inden for en horisont på rundt regnet halvandet år, komme til at påvirke boligpriserne.

Når et nyt system for vurdering af ejendomsbeskatning træder i kraft den 1. januar 2024, vil alle boligers skatteregning blive revideret.

For nogle bliver det dyrere at bo, mens det for andre vil blive billigere. Der har ifølge Søren Kristensen, chefanalytiker i Sydbank, været meget fokus på, hvordan det nye skattesystem rammer ejerlejligheder i storbyerne hårdt, men det kommer til at ramme alle de boligejere, hvis boligskat har været for lav.

- Når man hører mest om ejerlejligheder, er det, fordi det vil gå hårdest ud over dem. Men den nye offentlige ejendomsvurdering rammer alle boligtyper, og skatten kan blive løftet ganske betragteligt, de steder, hvor den har været for lav - også for husejere. Og den større skatteregning får også priserne til at falde, siger Søren Kristensen.

Indfasningen af det nye skattesystem er indrettet sådan, at boligejere fra 2024 får en skatterabat svarende til den ekstra skatteregning, de eventuelt skal af med.

- Hvis du skal af med 30.000 kr. mere i boligskatter i den bolig, du sidder i nu, får du det samme i skatterabat. Men den rabat kan du bare ikke give videre til en ny køber, og det er jo med til at skubbe til prisfaldet, siger Søren Kristensen.

- I sig selv kan det godt give et prisfald på 10 procent i et område som Aarhus ved indgangen til 2024, siger han.

Han forklarer, at man i oplandskommunerne rundt om Aarhus som Skanderborg, Favrskov, Syd- og Norddjurs samt Odder vil mærke det nye boligskattesystem på vidt forskellige måder afhængig af, hvor dyrt boligmarkedet i den enkelte kommune er.

- Det bliver uhyggeligt spændende at følge derude. For har man et hus med en kraftig værdistigning, er mit bud, at man vil se et pres for at få lov til at købe det inden den 1. januar 2024, hvor det her træder i kraft, men samtidig vil en potentiel køber lige op til årsskiftet også have lidt af den rabat på prisen, som mange efter nytår 2023/2024 vil kræve på grund af den øgede beskatning, siger Søren Kristensen.

Er man omvendt i en kommune, hvor boligpriserne stort set ikke er steget sammenlignet med landsgennemsnittet, er historien en anden - og måske en ganske positiv anden historie, vurderer Sydbanks cheføkonom.

- For er man samtidig i den situation, at boligskatten bliver lavere, så får man jo udbetalt det, man har betalt for meget. Vi snakker om 20.000 kr. i gennemsnit, og min vurdering er, at udsigten til lavere boligskatter fremover vil give medvind og løfte boligpriserne i de områder med lidt over en procent, siger Søren Kristensen.

De seneste to år har boligmarkedet været glohedt i Favrskov såvel som i resten af Danmark. Prisstigningerne har været rekordhøje, og boliger i hele kommunen er gået som varmt brød.

Den tendens stopper nok i år, mener to af Favrskovs ejendomsmæglere. For 2022 bliver ikke det tredje rekordår i rækken, efter 2020 og 2021 indledte 20'erne med et brag.

Men det betyder ikke, at boligmarkedet er gået i stå, mener Jens Christian Christensen, indehaver af EDC Huset Hadsten.

- Sidste år og forrige år var vanvittige. I år har vi færre handler end de sidste to år, det har alle, men sammenligner vi i stedet med 2019, så ligger vi omtrent på samme niveau. Så det er ikke fordi markedet er dårligt. Vi er bare vendt tilbage til normalen efter et par vilde år.

Hos John Frandsen i Hammel har ejendomsmægler Jacob Laage Andersen også bemærket, at markedet har ændret karakter i den seneste tid.

Der kommer færre nye salgsemner ind ad døren, forklarer han, men selvom der udbydes færre boliger, så går salget stadig godt, siger Jacob Laage Andersen.

- Vi kæmper lidt med at få huse til salg, der er blevet færre og færre i den seneste tid, men dem vi får ind, bliver solgt. Vi mærker ikke nogen mætning eller nedkøling på den front.

Men det kan komme, hvis mængden af udbudte boliger bliver ved med at falde.

- Kan vi holde de lave salgstider og fastholde, at det er sælgers marked, så kan vi godt fortsætte i samme spor. Men det er lidt spændende, at se om vi kan det, når der kommer færre boliger, siger Jacob Laage Andersen.

Jens Christian Christensen fra EDC Huset i Hadsten forventer dog ikke, at boligmarkedet kan fortsætte i samme, brandvarme spor. Han mener, at der er allerede er begyndende tegn på en nedkøling i områderne udenfor Favrskovs byer.

- Hvis man ser på yderområderne, hvor der er opvarmning med naturgas og pillefyr, så mærker vi klart et stop, for det er blevet meget dyrere at varme op med. Men i Hadsten og Hinnerup er markedet stadig fint, for her har man fjernvarme.

Men også i de større byer kan der komme en reaktion, forudser Jens Christian Christensen.

- Vi ved jo godt, at der kommer noget. Det er ikke, fordi alt bare er godt, for hvis renten stiger, så kommer vi nok til at sælge mindre. Men vi sælger stadig huse hver uge, og jeg mener ikke, der er grund til at piske en stemning op.

Men det gør medierne nogle gange, mener Jens Christian Christiansen, som gerne vil mane til ro.

- Medierne er med til at køre krisehistorierne frem lige nu, men det går faktisk fint. Det er et helt ok marked, vi er i. Man kan bare ikke sammenligne i år med de sidste par år, for 2020 og 2021 var fuldstændig usædvanlige. Det er klart, at vi har færre hushandler, men det er ikke fordi markedet er dårligt, det er mere et normalt år.

Den stigende boligrente har ganske rigtigt resulteret i overskrifter, der varsler faldende boligpriser. Men selvom det skulle blive en realitet, så er det ikke noget, man for alvor skal frygte i Favrskov, mener Jacob Laage Andersen fra John Frandsen i Hammel.

- Når priserne stiger helt vildt hurtigt, så tager det som regel lidt længere tid herude i Favrskov. Og når priserne falder, så er det typisk også sådan, at de falder mest inde i byerne. På den måde er kommunen måske lidt beskyttet.

Én ting er dog sikker.

Når renten stiger, kan køberne låne færre penge. Det kan få flere til at søge mod Favrskovs mindre byer, tror Jacob Laage Andersen.

- Favrskov ligger lidt heldigt, fordi det er så tæt på Aarhus, men priserne er lidt anderledes herude. Vi sælger til førstegangskøbere især, og når renten stiger kan det betyde, at folk er villige til at rykke lidt længere ud i kommunen, hvor priserne måske er lavere.

Et kort nyhedsoverblik fra Favrskov.